不動産投資

神奈川県厚木市の一棟アパートを検討した一部始終|不動産投資レポート

収益物件探しレポート、神奈川県の一棟アパート

一棟目にふさわしい物件とは?

このレポートでは、収益物件の検討フロー『検索から買付に至る一部始終』を時系列に沿って事細かに記録しています。

収益物件探しの臨場感を伝えるためにリアルタイムで記事化しています。

私と同じようにこれから不動産投資を始める方、勉強中の方のサポート役となるために現場のリアリティを公開していきます。

「物件を探す流れは何となくわかってきたけど、実際どうやって動けばいいのか?」

「行動する時に、どういう視点で判断していけばいいのかはまだ分からない」

そんな読者に向けて、行動ベースで具体的な考え方と動き方を共有しようと思います。

この記事を読むことで実際に物件を購入するまでの行動が理解できるだけでなく、紹介する地域の商況と注意点を知ることができます。

 

この記事の流れ

以下のように実際の手順に沿って、さらに細かく行動を切って解説していきます。

  1. 物件検索
  2. 調査/分析
  3. 問い合わせ
  4. 物件見学
  5. 客付け業者ヒアリング
  6. 買付証明提出

この記事の結論

  • [結果]収益性に不安が残るため買付は見送りました
  • [地域]需要は一定程度あるが、当該物件のターゲット属性は狭い
  • [物件]土地の資産性は高いが、多額のリフォーム費を要する
  • [価格]リフォーム費を考えると物件価格は2000万円以下が望ましい

 

それでは、物件の概要をざっと見ていただいて、物件検索の解説に進んでいきましょう。

物件の概要

所在地 神奈川県厚木市三田エリア
物件価格 2900万円
表面利回り 16.96%
想定家賃収入 492万/年
最寄駅 本厚木駅 バス15分+徒歩2分
土地面積 332㎡
建物構造 軽量鉄骨造
延べ床面積 291㎡
間取り 2DK / 29㎡
土地権利 所有権
総戸数 10戸
築年月 1974年 / 築46年
建ぺい率 / 容積率 60% / 200%
備考1 建て替え予定だったため立ち退き全空
備考2 2室に残置物あり、残置物撤去後に引き渡し
備考3 バランス釜、洗濯機外置き、風呂トイレ別、プロパンガス
備考4 大家さんが自分で管理、清掃、修繕

この情報は検索段階で知り得た情報ではなく、仲介会社に問い合わせして物件の詳細な資料を共有いただいた時点で得たマイソクの情報です。

では、物件検索から順を追っていきましょう。

物件検索

今回は『楽待』から検索しました。

まずは、検索条件をどのように設定したのかについて説明します。

検索条件

エリア 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県
新着物件 指定なし
価格 3.000万円以下
利回り 15%~
物件種別 1棟マンション、1棟アパート
総戸数 8戸以上
間取り 指定なし
築年数 指定なし
建物構造 指定なし
建物面積/専有面積 指定なし
駅までの徒歩分数 指定なし
土地面積 指定なし
土地権利 所有権のみ
非表示設定 「写真が1枚もない」にチェック
その他 指定なし
フリーワード なし

なぜこのような設定にしたのかについて項目ごとに説明したいと思います。

エリア:東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県

自宅から離れすぎていると毎回の現場調査に多額の遠征費がかかってしまいますし、土地勘がないエリアだと購入時の心理的なハードルが高いと考えました。

慣れてくれば遠隔で購入までできるかもしれませんし、運用も地元の管理会社に一任できるかもしれません。

ただ、経験が足りない時はやはり自分の足を使える範囲に収めた方が良いと考え、自宅のある東京からの移動圏内に設定しています。

新着物件:指定なし

掲載から日が経っている物件でも自分の経営手法で賃貸価値を挙げられると判断できるものがあると思います。

大家さんの全員がその物件やその土地に精通して、かつ賃貸経営手腕が高いわけではないはずなので、網を広く掛けるために新着にはこだわりませんでした。

価格:3.000万円以下

これは手元資産からどこまでレバレッジをかけられるかどうかで判断しました。

現在手元資金は1,000万円で夫婦で働けば年間で500万円は預金が積み上がります。

最悪のケースは購入後に家賃が1円も入らず、維持費と修繕費だけがキャッシュアウトし続けることです。

物件購入価格が2,500万円程度であれば、最悪4年~5年の間に自己資金だけで完済ができます。

売りに出されている物件は値引き交渉余地があると見て、2,500万円以下ではなく、3,000万円以下に設定しました。

利回り:15%~

確保したい実質利回りから逆算をして判断しました。

この価格帯の築古だと日本政策金融公庫さんで借入すると、金利2%~2.8%の10~15年の融資水準のようです。

そこに空室率を80%前後に設定し、その他諸費用などを計算してみました。

私の実質利回りのボーダーは最低3%ですので、表面利回りが18%以上あるとベストです。

物件価格同様に値下げ交渉余地を考えて15%に設定しました。

物件種別:1棟マンション、1棟アパート

最初に始める際は、1棟物か、戸建て、にすると決めました。

勉強するとワンルームマンションは結論儲からないのと、商業用(店テナント)は素人向きではない、と判断しました。

総戸数:8戸以上

経験が浅いので満室経営できるかどうかに不安が残ります。

空室率は戸数が多ければリスク分散ができますので、8戸と設定しました。

例えば、4戸の物件で1部屋空くと空室率は25%(3÷4=75%)ですが、8戸の物件で1部屋空いても12.5%(7÷8=87.5%)です。

ただし、本来はそのエリア全体の賃貸需要と物件の魅力度で判断するのが賃貸経営の本質だと思うので、8戸以下の物件をまったく見ないわけではありません。

間取り:指定なし

この物件価格帯だと間取りはおそらく2LDK以下です。1Kや1DKがほとんどだと思います。

ただ、もし2LDKや3LDKがこの価格帯で売りに出されていたらお宝物件の可能性もあります。

わざわざ検索を絞る必要はないと考え、指定はしていません。

築年数:指定なし

ベストは築25年以下の物件ですが、そこまで絞ってしまうとそんな物件数件あるかないかです。

築30年以上であっても丁寧に管理されていれば、状態の良い物件もあると考えて、指定はしていません。

建物構造:指定なし

こちらもこの価格帯だと木造か軽量鉄骨がほとんどです。

間取りと同様にわざわざRC造を除外するメリットはありませんので指定していません。

建物構造の選択肢に『プレハブ』なんてあったら、それは除外するでしょう。

建物面積/専有面積:指定なし

総戸数を8戸以上と設定すれば、1部屋最低でも12㎡はありますから建物面積(延べ床面積)も100㎡(12×8)は最低でもあるはずです。

ただ、これも設定したところでそこまで検索結果に影響がないと判断しました。

駅までの徒歩分数:指定なし

理想は徒歩10分圏内です。

しかし、自動運転の登場や災害安全エリアへの関心、リモートワークの推奨など、人々が住環境に求める要素が変わりつつあるはずです。

つまり、駅チカだけが価値ではなくなってくることを考えると、ここも広く網をかけて検討したいと思いました。

土地面積:指定なし

出口戦略を考えると奇形、極狭の土地は避けたいですが、建物面積と同様にこれも設定したところでそこまで検索結果に影響がないと判断しました。

土地権利:所有権のみ

借地権も調べてみると権利としてはそれなりに強いものであったり、使い方次第のところもあるようです。

しかし、やはり経験値が浅いこともあり、所有権に絞っています。

借地権や共同所有など権利者が分散しているということは紛争の原因になります。

本業では投資事業で契約書を多く取り扱ってきましたので、そのリスクは十分理解しています。

非表示設定:写真が1枚もないをチェック

これは迷うところです。

とても魅力的であれば、売買仲介会社に問い合わせて資料請求をすればいいわけですが、売りたい物件の写真が1枚もないって売る気あるのかな?って思いましたので、これで検索しました。

写真が1枚もない物件がそもそも少ないので、あまり検索結果に影響がないことも理由です。

ただ、すぐに売れると判断して写真が揃う前に物件情報だけを公開することもありそうなので、今後はここのチェックは外そうと思います。

その他:チェックなし

チェック項目には、『値下げ』『満室稼働中』『売主の物件』『空室あり』があります。

どれも物件の魅力を判断する材料ではないので、チェックは入れていません。

『値下げ』:値下げしていなくても魅力的な物件はあります。

『満室稼働中』:現在満室だからといって将来にわたって満室というわけではありません。

『売主の物件』:仲介取引でも魅力的な物件はあります。

『空室あり』:リフォームや修繕によって価値を上げるのが経営の本質です。

フリーワード:なし

これは単純に使い方が分かりません。

それと検索エンジンのフリーワードをあまり信用していません

駅名も、『最寄駅○○』と書く不動産会社もあれば、『○○駅』とか『最寄(り)駅○○』と記載する会社もあり、『○○駅』だけで適切に結果表示されるかが心配です。

 

色々と検索条件を弄ってはいますが、ポイントは検索結果のボリュームだと思います。

3件でも300件でも検索は難しいです。

30件~150件程度であれば、最後まで見ていくことができるので、この程度に収まるような検索条件にしている節はあります。

 

こうした条件で絞ってヒットした1つが今回の物件です。

より深く調べようと思った理由は3つです。

  • 物件価格が積算価格と同等で実勢価格を下回っていたから
  • 土地勘がある厚木市で、かつ大きな駅が最寄りだったから
  • 土地の形や場所、日当たりなどが良好だったから

 

では、ここからは実際にどのような事前の調査を実施したのかについてです。

物件調査/分析

まずは事前に調査したポイントをチェックリストにしてみました。

評価は☆>◎>○>△>×の順で良さを表現しています。

分類 項目 評価
地盤 耐震性の高い地盤かどうか
水害の危険性はないか
人口 世帯数の推移の物件への悪影響はないか
エリアに多い居住者の特性は物件に追い風か
施設 最寄りにスーパーはあるか
最寄りにコンビニはあるか
物件に有利なその他の便利施設はあるか
物件に不利な嫌悪施設はないか
アクセス 最寄駅からの距離に魅力はあるか
駅・物件間に移動に不便な障害物はあるか
土地 資産価値が下落する奇形ではないか
道幅が狭く不便ではないか
坂道が多く不便ではないか
一方通行や行き止まりは多くないか
価値 路線価による積算価格から物件価格に魅力はあるか
実勢価格から物件価格に魅力はあるか
将来の土地価格は目減りしないか
適正家賃 周辺の家賃相場から適正価格は許容範囲か
エリア家賃推移は許容範囲か
客付け 想定のターゲット層と物件の相性は高いか
年間通じた入居の繁閑から購入タイミングは適切か
修繕 想定修繕金額は許容範囲か ×

 

事前調査の結論
  • 現調に進む程度の魅力は持っている物件と判断
  • 土地の安全性は高く災害リスクはかなり低い
  • 物件エリアの今後の人口動態にはやや不安が残る
  • 周囲施設の魅力度は高く生活利便性は良い
  • 購入価格に加えて修繕コストを見込んだ収支計画が必要
  • 築古のため客付けに有利な適正家賃の見極めが必要

 

現調では、理想家賃に設定するためにはどのくらいの修繕を要する管理状態なのかに着目して、初期投資額と客付け優位性を見極めたいと思います。

 

問い合わせ

『楽待』から資料請求をしました。

今回の担当は元付けの仲介会社だったようです。

『楽待』から物件資料とともにメッセージをいただきました。

共有いただいた資料は、『マイソク』『レントロール』『間取り図』です。

仲介会社からは物件の評価に関するコメントをいくつかいただきましたが、事実関係の確認以外の情報はポジショントークの可能性も大いにありますので、現地で実際に評価すべきであろうと思いました。

早速、物件見学の依頼を投げて、週末の予定を抑えることができました。

また、管理会社へも併せて問い合わせをしました。

物件の購入を判断する時に、管理会社の存在は大きい、と考えています。

客付けや物件の管理を代行いただくわけで、その管理会社の視点で「客付けできそうな物件か?」「管理に手間はかからなそうな物件か?」を事前に見ていただくのが有効だろうと考えました。

管理会社へ物件の見積もりを一括依頼できるサービスが楽待にありましたので、それを活用させていただきました。

『楽待』管理会社一括見積もり
https://www.rakumachi.jp/ooyasan/kanri/?uiaid=sptop202003

結果、数社から返信がありました。

そして、やはり返信の質は様々なんだなあ、と思いました。

問い合わせ内容としては「適正家賃と客付け可能性について」をメイントピックにしていたのですが、賃貸管理受託のサービス内容だけ送りつけてくる業者もありました

その中でも良さそうだなと思った管理会社が2社ありました。

どちらの会社様も自ら市場調査をしてくださり、私が提供した限られた情報の中でも一定の結論をご教示してくださいました。

そもそも見積もり依頼の内容に答えない会社は論外ですし、とりあえずの結論を出さない意思のない会社も印象は良くなかったです。

やはり、今後物件を任せるわけなので、きちんと自分なりの根拠を持って管理会社としてのスタンスを示していただけると非常に信用できるかなと思いました。

さらに、2社のうち1社のIさんは現調の日程を合わせてくれまして、一緒に同行してくださいました。

また、もう一社のAさんは後日わざわざ現場に行って、外観写真まで撮って、私見コメントと一緒に共有をしてくださいました。

物件探しはこれからも続くので、こうした丁寧な対応をいただいた管理会社に今後も頼みたいな、と思いますよね。

物件見学

現地待ち合わせ時間の1時間前に到着するように出発しました。

というのも、物件周辺を歩いて周囲の環境把握をしたかったからです。

特にその物件に住む入居者の視点に立って「住みたいか住みたくないか」という視点で周辺調査をしました。

主な注目ポイントは、

  • 周辺物件の空室や空家は多くないか
  • 街並みは汚くないか、異臭はしないか
  • 夜道が暗そうだったり、物騒な雰囲気はないか
  • 騒音を出す施設や居住者の存在はないか
  • どんな物件や居住者が多いか
  • 便利な施設や嫌悪施設はあるか
  • その他歩いていて居心地の良さは感じるか

感覚的な印象も含めてその土地に好意を持てるかどうかを大事にしました。

 

周辺調査の結論
  • 明るい印象で住みやすそうな環境だった
  • 家族世帯の戸建て物件が多く適度な活気がある
  • マンション、アパートの入居率も高い
  • 但し、築古物件の空室率が目立った
  • 駐車場なし物件のため近隣の駐車場の空き状況に不安が残る
  • 最寄りのバス停は発着数が多い

 

悪材料はなさそうだが、築古物件の空室率と駐車場の空きスペースが気になるため、そのリスクをカバーできるだけの物件の魅力が作れるかどうかを物件見学で確認したい

待ち合わせ時間になったため物件の前で、元付業者のMさんと管理会社で同行してくださることになったIさんと合流して、いざ現調へ。

現場に到着したら私以外に2名のオーナー様が物件見学に来ていました。どうやら引き合いの多さをアピールするために物件見学の日程を同じにすることはよくある営業手法のようです。

私は自分の基準できちんと判断するので、感情的に買い付けは出しませんが、初心者の方はこれで焦って高値で買付を出すことだけは気を付けたいですね。

合流してすぐ、同行くださった管理会社のIさんから適正家賃見積もりと競合物件の資料をいただきました

まだ、物件見学経験が少ないので当り前の商習慣なのかはわかりませんが、感動しました。

事前に当物件を管理することを想定して調査してくださったのはとてもありがたかったです。

しかも、ネガティブポイントもきちんとお伝えくださって、信用度が上がったことは言うまでもありません。

これがスタンダードなのか優秀な営業マンだからなのかは分からないとしても、素晴らしい仕事ぶりには変わりありませんから、今後の業者選定での基準点となることは間違えないでしょう。

以下、調査したポイントをチェックリストにしてみました。

評価は☆>◎>○>△>×の順で良さを表現しています。

分類 項目 評価
外観 境界線は各角・接地線ともに明確か
隣接物件との紛争リスクはないか
基礎 深刻なクラックはないか
通気口は設置されているか、また健全か
外壁・屋根 外壁塗装にチョーキングは見られるか ×
屋根下に剥がれなどの劣化はないか
配管の取れや破損などの劣化はないか ×
外階段、ベランダの鉄骨に劣化はないか ×
敷地内に雑草や残置物などはないか
電線やコードの老化は見られるか
宅配ポスト 劣化や使用難は見られるか
チラシの散乱など悪環境ではないか
駐車場 必要台数分が確保されているか ×
利用しやすいスペースか ×
駐輪場 必要台数分が確保されているか
利用しやすいスペースか
消火器 消火器の状態に欠損はないか
消防器具 交換が必要な劣化状況は見られるか
排水溝 勾配は適切か、排水機能は健全か
ゴミや砂でふさがれていないか
給湯器 使用難や劣化は見られるか ×
電球 交換すべきほどの劣化は見られるか ×
排水管 臭いは漏れていないか ×
隙間が開いていないか ×
建物の傾き 水平器で傾きを調べて問題ないか
水平器で垂直を調べて問題ないか
床材 交換の必要性はあるか ×
壁紙 浮きや剥がれはないか
締まりが悪いなど劣化は見られるか
バルコニー 錆びなどの劣化は見られるか ×
風呂 点検口の中は清潔か
風呂釜の劣化は見られるか ×
トイレ 便器の劣化は見られるか
水漏れはないか
地デジ環境 設備状況は健全か ×
ネット環境 設備状況は健全か

 

物件見学の結論
  • 外壁、内装、設備全てにおいて計600万円水準の修繕が必要
  • 現大家の自主管理のため適切な修繕が施されず建物状態が悪い
  • そのため躯体や配管など内側のメンテコストに不安が残る
  • 適正家賃はエリア最安値、空室率もリスクケースで検討を進めたい

 

やはり定期的なメンテナンスが行われなかったことによる建物自体の劣化がネックです。

大家さんが丁寧に管理していたら築46年でももっと綺麗になっていたように感じます。

入居募集するにあたって、初期コストとして修繕費に600万円もかけるだけの価値ある建物かと言われるとかなり疑問だろうと。

10戸ありますので、1戸あたりの投資額が60万円となると大規模修繕レベルですから、家賃をかなり引き上げないと12カ月から18カ月で投資回収は難しいです。

その分を物件購入価格に含めて初期投資コストをトータルで抑えられれば、勝機はあるかもしれません。

ただ、その水準まで購入価格が下がるのであれば、修繕ではなく立て壊して更地で売り出した方が投資効率は良いと教わりました。

ただ、この水準の物件がこの地域でどの程度の需要があるのか?が分かっていませんので、しっかりと客付け業者へのヒアリングはしていきたいと思います。

ということで、駅前に戻りまして賃貸仲介のお店にヒアリングをしてみたいと思います。

客付け業者ヒアリング

物件見学が終わり、何となくこの物件の特徴が見えてきました。

  • 建物の状態としては築古ともあってやはり悪く、初期費用として多額のリフォーム代がかかる
  • そのため物件購入価格はリフォーム費用を差し引いたより低い価格で交渉する必要があるまた、ターゲットの客層は生活保護受給者と外国人、低所得層の高齢者という狭い範囲である
ということで、想定家賃設定のまま果たして周辺物件と比較して客付け優位性が持てるのかどうか?が論点になってきます。

駅前には10社ほどあり、ヒアリング候補はその中から3社を選びました。

選択基準は口コミの評価です。

ネットの口コミサイトとグーグルマップの口コミ欄を見て、評判が良さそうな店舗に当たりをつけました。

もちろん、担当者によってもスキルのバラツキはありますから、そこは行ってみてのその場の判断に委ねます。

1店舗目

入るとスタッフが2名のみで、お忙しいようでしたが、無事対応いただけました。

「〇〇エリアの一棟アパートの購入を考えていて、貸家として募集したいと思ってます。ぜひ客付けの相場感などご意見いただけると嬉しいのですが、どなたかお話伺うことできますか?」

と伝えましたら、女性スタッフの方が快く対応してくれました。

マイソクを見せながら物件の特徴と修繕を検討していることをお伝えして、客付けしやすい価格や修繕すべきポイントを伺いました。

1店舗目の見解
  • 適正家賃は3.5万円(初期費0、管理費込)で、想定家賃からマイナス5千円
  • 修繕は、バランス釜を風呂桶に、一括給湯器に変更
  • 和室2部屋はフローリングに変更、エアコン設置
  • 学生需要もあるエリアだが、そこは見込めずターゲットは想定通りの客層

結果論ですが、あとの2店舗の担当者よりも客付け可能性を高く見積もっていました。

3.5万円という価格設定も周辺物件よりも優位性があるとのことでした。

途中でお客様がいらっしゃってしまったので、10分程度でおいとましました。

 

2店舗目

2店舗目に対応くださった方は、収益物件の仲介経験もあり、厚木だけでなく神奈川県に広く土地勘がある方でした。

おそらく30分ほど丁寧に多くの貴重な情報を共有してくださいました。

2店舗目の見解
  • リフォーム費用を含めた物件価格まで値下げできるなら解体&土地売却が望ましい
  • リフォームで値上げできる家賃余地には限度があり、ターゲット層も広がらない
  • 高需要エリアとは言えないので、満室までに時間がかかるのと、常時満室が難しい
  • 駐車場がないリスクを埋めきれない、その他の設備で優位性が見られない

かなりシビアな回答だったと思います。

しかしながら、どれも根拠が経験則に基づいていて納得感がありました。

何棟か保有していて、資本が豊富にあれば、満室になるまで気長に経営できます。

しかし、私は1棟目の物件として評価しなければならないので、キャッシュフローが命です。

このエリアならではの経営戦略が取りづらく、キャッシュフロー最大化まで時間がかかるようでは、なかなか手が出ないな、と感じました。

類似の物件の客付け実績の話や、その他の高需要エリアについてのアドバイスもいただけて大変勉強になりました。

 

3店舗目

3店舗目に対応くださった方は、キャッシュフローに強い印象を持ちました。

 

3店舗目の見解
  • エリア的には家賃が下がるラインなのでちょうど勧めやすい
  • 突発の修繕費をランニングコストとして多く見込む必要がある
  • 初期修繕コストを考えるとオーナーの利益が残らない可能性がある
  • 競合物件の価格に勝る家賃設定はかなり頑張る必要がある

やはり、埋まらないことはないが、特段魅力的に映るものではない、というのが印象のようです。

最低限のリフォームによって、ある程度の時間をかければ客付けできる物件とのことですが、かなりのリフォーム投資額と修繕のランニングコストが想定されるので、そこまでして投資魅力のある物件かと言われるとNOだ、とおっしゃっていました。

 

以上、ヒアリングのまとめです。

客付け業者ヒアリングまとめ
  • 必須リフォームは『フローリング張り替え』『室内洗濯機置き場設置』『風呂桶交換』『ペット可』『TV付きインターフォン設置』『ウォシュレット設置』
  • 多額の修繕費をかけるだけの家賃収入UPが難しい
  • 特定のターゲット層を時間をかけて獲得していく経営戦略が良い

買付証明

本来は、この後、リフォーム業者と物件見学をして、より詳細なリフォーム工事の見積もりを出して、キャッシュフロー計算をする予定でした。

その上で、キャッシュフローに見込みがあれば、売買仲介会社へ買い付け証明を提出するという流れを想定していました。

ただ、やはり購入1棟目には少々ハードルが高い物件ということで、今回は見送りさせていただきました。

売買仲介会社の担当者へは『楽待』のメッセージからお断りの連絡を入れさせていただきました。

まとめ

要点まとめ
  • 必ず下調べをして物件見学とヒアリングのポイントを明確にしておく
  • 欲しい!を優先せずに、冷静にひとつひとつの項目を評価していく
  • とにかく臆せず業者に聞くこと、知ってるつもりのことも聞けば新しい発見がある
  • 疑い過ぎることはない、「なぜそうなのか?」という問いを常に持っておく

 

やはりまだまだ経験が浅いので、業者の方が言っているコトに対して自分なりの判断をすることが難しいなと思いました。

業者が「この物件はダメだ」と言っても、成功する事例も多く聞いてきました。

業者の方のアドバイスは非常に貴重です。

ただし、業者の方は不動産賃貸業、オーナー業のプロではありません

多角的に物件の収益性と資産性を評価して経営判断を下せるのは、自分しかいない。

そんな気持ちを忘れずに、早く経験値を増やしていきたいと思います。

それでは、また!!

 

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です